Verhoging NHC: ook de langdurige zorg volgt GGZ en FZ

Komt er na jaren van achterblijvende tarieven eindelijk perspectief voor vastgoed in de langdurige zorg?

In navolging van de GGZ en Forensische Zorg is nu ook voor de langdurige zorg een verhoging van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) aangekondigd. Deze verhoging is bedoeld om zorgorganisaties beter in staat te stellen te investeren in verduurzaming, brandveiligheid en het wegwerken van achterstallig onderhoud.

Waarom deze verhoging?

TNO heeft in 2025 in opdracht van de NZa twee onderzoeken uitgevoerd naar de NHC. Het eerste onderzoek richtte zich op wijzigingen in wet- en regelgeving met betrekking tot duurzaamheid en brandveiligheid. Hieruit komt naar voren dat een verhoging van de investeringskosten (exclusief grondkosten) met 15% nodig is.

Hoewel de jaarlijkse indexatie al was toegepast, werd een structurele verhoging van de investeringsbedragen voor de langdurige zorg eerder nog afgehouden. VWS had de NZa gevraagd te wachten op politieke besluitvorming over de ontwerpbegroting 2026. Inmiddels is duidelijk dat het kabinet vanaf 2026 structureel €400 miljoen per jaar vrijmaakt voor huisvesting. Het gevolg hiervan is dat de benodigde stijging wordt doorgevoerd in de NHC-tarieven voor 2026. Dit resulteert in een verhoging van 13%, aangevuld met 2,5% reguliere indexatie. De NZa heeft inmiddels een nieuwe beleidsregel gepubliceerd waarin de verhoogde NHC-tarieven zijn verwerkt.

Impact op vastgoed en financierbaarheid

Vanuit vastgoedperspectief is de impact groot. De verhoging biedt zorgorganisaties ruimte om te investeren in toekomstbestendige gebouwen en om achterstallig onderhoud aan te pakken. Tegelijkertijd blijft de invloed op de integrale financierbaarheid beperkt. De bekostiging moet deels komen uit besparingen die voortvloeien uit beleidswijzigingen in de Wlz-zorg zonder verblijf. Dit vraagt om een strategische benadering van vastgoedontwikkeling en exploitatie.

Wat betekent dit voor de marktwaarde?

De impact van de hogere NHC op de marktwaarde van zorgvastgoed hangt af van de wijze waarop de marktwaarde wordt bepaald. Wanneer wordt uitgegaan van voortzetting van exploitatie en de NHC wordt beschouwd als opbrengstcomponent van het vastgoed, kan een verhoging van de NHC leiden tot een hogere kasstroom en daarmee een hogere vastgoedwaarde, mits de uitgaven gelijk blijven. Dit kan de Loan-To-Value (LTV) verbeteren.

Voor organisaties die vastgoed (deels) willen afstoten, is het effect minder eenduidig. Door de verhoogde NHC-tarieven kan een hogere huur worden afgesproken, waarmee de waarde voor externe partijen toeneemt. Tegelijkertijd is de structurele bestendigheid van de maatregel nog onzeker. De mate waarin de verhoging doorwerkt in marktwaarderingen hangt af van toekomstige beleidskeuzes, het tempo van verduurzaming en de mate waarin organisaties hun vastgoed strategisch blijven inzetten.

Kortom: de verhoging biedt kansen voor waardegroei, maar vraagt om een kritische blik op het langetermijnperspectief en de risicobeheersing.

Vervolgonderzoek: herijking van de NHC

De verhoging is niet het eindpunt. Later dit jaar start de NZa met een vervolgonderzoek naar de inhoudelijke basis van de NHC. Daarbij wordt gekeken naar het aantal vierkante meters per cliënt, de ontwikkeling van bouwkosten en de invulling van de Normatieve Inventariscomponent (NIC). De uitkomsten hiervan kunnen van invloed zijn op de tarieven vanaf 2027.

Conclusie

Voor vastgoedmanagers, financials en bestuurders in de langdurige zorg is het zaak om deze ontwikkelingen nauwgezet te volgen. De aangekondigde verhoging biedt kansen voor structurele verbetering van zorgvastgoed. Toch blijft de bestendigheid van deze maatregel onzeker en vraagt de verhoging nog steeds om scherpte in keuzes in vastgoedstrategie, -ontwikkeling en -beheer.