Stijgende bouwkosten in de zorg: wat betekent de verhoging van de NHC?

Het demissionaire kabinet heeft besloten om vanaf 2026 structureel €400 miljoen per jaar vrij te maken voor huisvesting. Dit leidt tot een verhoging van de NHC-tarieven voor 2026 met 13%, aangevuld met 2,5% reguliere indexatie.

Herijking van NHC en NIC

Later dit jaar start de NZa een vervolgonderzoek naar de inhoudelijke basis van de NHC. Daarbij wordt gekeken naar:

• het benodigde aantal vierkante meters per cliënt,
• de ontwikkeling van bouwkosten in de afgelopen jaren,
• en de samenstelling van de Normatieve Inventariscomponent (NIC).

De uitkomsten van dit onderzoek zullen waarschijnlijk invloed hebben op de tarieven vanaf 2027.

Blijvende uitdaging

Ondanks deze verhoging blijven de bouwkosten een uitdaging. De kosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen en zullen naar verwachting blijven stijgen. Om vooraf de haalbaarheid van bouwprojecten te toetsen, hanteren adviesbureaus kostenkengetallen per m². Voor de invoering van de NHC werden deze kengetallen per zorgsector gepubliceerd in de Bouwkostennota’s van het (toenmalige) Bouwcollege.

Wie nu een raming maakt voor een vastgoedproject, moet zich onder andere afvragen:
a. Welke kostenontwikkeling hanteren we? De ‘structurele kostenontwikkeling’ van BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen), gebaseerd op stijgingen in lonen en materialen, gecombineerd met de ‘conjuncturele kostenontwikkeling’ die de invloed van marktwerking weergeeft?
b. Wat is de impact van gewijzigde gebouwsamenstellingen door BENG-eisen en gasloos (all-electric) bouwen op de beschikbare kengetallen?

Kostenontwikkeling

AAG onderzocht de kostenontwikkeling in de zorg en maakte een prognose voor januari 2026 op basis van vier factoren:

1. De structurele kostenontwikkeling in 2010-2025 bedroeg volgens BDB circa 58%, gemiddeld 2,9% per jaar.
2. De structurele + conjuncturele kostenontwikkeling in dezelfde periode was circa 71,3%, gemiddeld 3,4% per jaar.
3. De voorlopige prognose van BDB (september 2025) laat voor januari 2025 – januari 2026 een stijging zien van 3,5% in structurele + conjuncturele bouwkosten.
4. De gewijzigde samenstelling van gebouwen door BENG-eisen en gasloos bouwen heeft geleid tot een extra kostentoename van circa 15%.

Deze data is verwerkt in onderstaande grafieken.

Investeringskosten per januari 2026

De verwachting is dat, op basis van deze vier factoren, de uiteindelijke toename van de bouwkosten in de periode 2010–2026 zal uitkomen op 97,0%. In onderstaande tabel staan de geprognotiseerde investeringskosten per m² bvo voor de ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg, uitgesplitst naar gebouwfuncties.

Sector	Gebouwtype	Historische investeringskosten* 1 m2 bvo incl. BTW prijspeil 1-1-2010	Actuele investeringskosten* 1 m2 bvo incl. BTW prijspeil 1-1-2026
Ouderenzorg	Appartementen	1.640	3.231
	Groepswonen	1.974	3.889
Gehandicaptenzorg	Appartementen	1.640	3.231
	Groepswonen	1.974	3.889
	Groepswonen zintuiglijk beperkten	2.040	4.019
	Groepswonen gedragsstoornissen	2.171	4.277
	Behandel/therapiegebouw	1.936	3.814
	Werkplaats/dagbesteding	1.936	3.814
	Behandelcentrum SGLVG	2.156	4.247
	Behandelkliniek SGLVG (beveiligd)	2.382	4.693
Geestelijke zorg	Appartementen (RIBW)	1.640	3.231
	RGC / APZ	1.974	3.889
	EBK	3.293	6.487
	Werkplaats/dagbesteding	1.936	3.814
	FPK (beveiligd) / HIC	2.382	4.693
Algemeen	Kantoor/centraal bureau	1.764	3.475

*exclusief grondkosten

Investeringskosten bestaan uit het totaal van de bouwkosten, de bijkomende kosten, de directiekosten, de rente tijdens de bouw, de programma en bestekwijzigingen tijdens de bouw, de loon- en prijsstijgingen tijdens de bouw en de z.g. startkosten. De bouwkosten vormen circa 80% van de investeringskosten.