Impairmenttoets Vastgoed: De ‘gebouwgebonden methode’ voor zorgorganisaties

Gebouwgebonden methode

Voor zorgorganisaties wordt hierbij vaak de gebouwgebonden methode toegepast. Deze methode richt zich op het vastgoed zelf, los van de bredere zorgexploitatie. Maar wat houdt deze methode precies in, en welke overwegingen zijn belangrijk?

Het uitgangspunt van de impairmenttoets is dat de vastgoedwaarde niet hoger mag zijn dan de opbrengstwaarde. Dit is het hoogste bedrag van:

• Opbrengstwaarde: Het bedrag waarvoor een actief kan worden verkocht, verminderd met verkoopkosten.
• Bedrijfswaarde (gebouwgebonden methode): De contante waarde van toekomstige kasstromen die aan het vastgoed zijn toe te rekenen. Hierbij wordt gekeken naar:
  • Verwachte vastgoedopbrengsten (bijvoorbeeld via NHC-vergoeding en/of huurinkomsten)
  • Vastgoeduitgaven (investeringen en instandhouding)
  • Resterende gebruiksduur
  • Marktontwikkelingen en beleidsmatige kaders

Overwegingen en gevoeligheden voor vastgoedbeleid

Recente ontwikkelingen vragen om extra aandacht, waaronder:

1. Impact van mogelijke NHC-verhogingen

Met de recente verhoging van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) ontstaat mogelijk meer ruimte in de bedrijfswaarde van vastgoed. Dit zou kunnen leiden tot een lager risico op impairment. Tegelijkertijd is voorzichtigheid geboden: de NHC is afhankelijk van beleidskeuzes en kan in de toekomst weer wijzigen.

2. Onzekerheid toekomstbestendigheid opbrengsten

De waardering van zorgvastgoed staat of valt met de (politieke) onzekerheid over de continuïteit, hoogte en aard van de vastgoedopbrengsten. Het NHC-stelsel is sterk afhankelijk van beleid en macro-economische omstandigheden. Bij de bepaling van de disconteringsvoet en de projectie van de kasstromen in de bedrijfswaardeberekening, spelen de risico’s van veranderend overheidsbeleid en onzekerheid van macro-economische omstandigheden een zware rol. De verwachte kasstromen en/of disconteringsvoet kunnen abrupt en significant beïnvloed worden door bijvoorbeeld beleidswijzigingen rondom scheiding wonen/zorg, een verschuiving in financieringsmodellen, of de algemene renteontwikkeling, met een direct impairmentrisico tot gevolg.

Van boekhouding naar strategisch vastgoedbeleid

De impairmenttoets is meer dan een administratieve verplichting; het is een directe indicator van de toekomstige financiële houdbaarheid en kwaliteit van je vastgoedportefeuille. Als je de impairmenttoets dan tóch al uitvoert, is het daarmee de uitgelezen kans om het verdienvermogen, en de risico’s en knelpunten van je vastgoedportefeuille in kaart te brengen en deze bevindingen te integreren in de vastgoedstrategie.

Wil je sparren over hoe jouw organisatie de impairmenttoets het beste kan aanpakken of heb je behoefte aan ondersteuning? Neem gerust contact op met onze adviseurs.