Het bekostigen van vastgoed uit de ZZP en NHC
Onderhoud, vervanging, verduurzaming: in de bekostiging van zorgvastgoed lopen begrippen en financieringsstromen vaak door elkaar. Dit artikel biedt helderheid in de rol van de ZZP en de NHC en laat zien welke activiteiten uit welk component worden bekostigd.
Bekostiging van de zorg en haar vastgoed
De NZa heeft per zorgproduct een integraal tarief vastgesteld dat is onderverdeeld in drie componenten:
- ZZP
- NHC
- NIC (verder buiten beschouwing)
In de onderstaande illustratie zie je de posten per component, zoals bepaald door de NZa. Wanneer we het hebben over de bekostiging van zorgvastgoed, lopen er veel termen door elkaar heen: instandhouding, onderhoud, exploitatieonderhoud, renovaties, vervanging, contractonderhoud e.d.
Eén ding is zeker: deze activiteiten worden bekostigd uit de ZZP of uit de NHC. In dit artikel nemen we je mee in de definities van de Nederlandse Zorgautoriteit en duiden we met voorbeelden aan welke activiteiten onder welk component vallen.
NZa-definitie
De Nederlandse Zorgautoriteit schrijft het volgende over de NHC:
“NHC staat voor normatieve huisvestingscomponent. De NHC is een onderdeel van het integrale (algehele) tarief. Deze dient als normatieve vergoeding voor (vervangende) (nieuw)bouw en instandhouding.
Deze vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus (30 jaar) van een nieuwbouwvoorziening, de rente-, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven te dekken.
Voorbeelden hiervan zijn: grootschalige renovatie, functionele aanpassingen, maar ook onplanbare incidenten zoals een lekkende kraan of het vervangen van een lampje.”
Het laatste deel van deze tekst is ontstaan door een interpretatiefout, afkomstig uit de onderliggende onderzoeken waaruit de NHC is ontstaan. Onplanbare incidenten vallen namelijk niet onder de NHC. De NZa heeft eerder aangegeven dat deze zin onjuist is en ten onrechte is opgenomen. Hieronder volgt een verdere toelichting.
Exploitatie- en groot onderhoud
De activiteiten die worden bekostigd uit de ZZP-onderhoudskosten vallen uiteen in twee soorten onderhoud:
- Exploitatieonderhoud
- Groot onderhoud
Deze onderhoudsactiviteiten zijn noodzakelijk om ervoor te zorgen dat een element zijn afschrijvingstermijn haalt.
Exploitatieonderhoudskosten zijn jaarlijks terugkerende of incidentele kosten die ontstaan door het gebruik van vastgoed. Hieronder vallen onder andere onderhoudscontracten, maar ook het repareren van een lekkende kraan of houtrot in een kozijn. Deze kosten hangen niet samen met de langjarige instandhouding of de kapitaallasten van zorgvastgoed, maar met de dagelijkse exploitatie.
Daarnaast is er groot onderhoud. Deze activiteiten zijn planbaar en hoeven niet jaarlijks terug te komen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het schilderen van een kozijn, het opharken van grind op een ballastdak of het vervangen van onderdelen van een liftinstallatie. Deze werkzaamheden zorgen ervoor dat een element (in dit voorbeeld het kozijn, het dak of de lift) het einde van zijn afschrijvingstermijn behaalt.
Vervangen en investeren
Het vervangen, verduurzamen en investeren in elementen wordt bekostigd uit de NHC. Deze instandhoudingsuitgaven zijn bedoeld om het object in stand te houden.
Daarbij kan het nodig zijn dat een element wordt vervangen wanneer het niet langer te onderhouden is en/of het einde van zijn levenscyclus heeft bereikt.
Verduurzamen
Verduurzamingsmaatregelen voor zorgorganisaties worden op verschillende manieren gefinancierd. Een deel wordt bekostigd uit de NHC. In 2026 is de NHC met 13,6% verhoogd, onder andere voor verduurzamings- en brandveiligheidseisen.
Daarnaast leveren verduurzamingsmaatregelen energiebesparingen op. Deze besparingen en eventuele subsidies kunnen worden toegerekend aan de financiering van het verduurzamen van zorgvastgoed.
Conclusie
Voor het bekostigen van onderhoudskosten maakt de zorg gebruik van twee componenten uit het integrale tarief:
- De verblijfscomponent uit de materiële kosten (ZZP)
- Het NHC-tarief
De verblijfscomponent maakt onderdeel uit van de materiële kosten, zoals het bovenstaande figuur laat zien. De hoogte van het tarief is afhankelijk van de sector en de zorgzwaarte.
Het NHC-tarief is een percentage (0,8%) van de bouwkosten. De hoogte van de bouwkosten is gebaseerd op de normatieve oppervlakte per cliënt en verschilt per sector en gebouwfunctie.
Materiële kosten
Voor de GHZ is de dagvergoeding voor loon en zorg binnen de materiële kosten afhankelijk van de zorgzwaarte. Uit dit bedrag wordt de dagvergoeding voor onderhoud bepaald. De bezetting bestaat meestal uit een mix van ZZP’s, waardoor de dagvergoeding een bandbreedte kent. Voor de VG5–VG8, inclusief behandeling en dagbehandeling, ligt deze voor 2026 tussen € 9,19 en € 15,15.
Instandhouding
Voor de GHZ bedragen de geprognosticeerde bouwkosten (per januari 2026) voor groepswonen € 3.889,- per cliënt.
Voor GHZ-groepswonen bedraagt de NHC € 31,11 (0,8% van € 3.889). Dit bedrag kan worden gebruikt om de rente en afschrijving van investeringen (uit het verleden of in de toekomst) te betalen.
Deel dit bericht:
Ontdek meer over AAG
Bekijk onze expertises en klantcases of lees meer over ons!
