Bouwkosten en -ontwikkeling in de zorg

Sinds de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) voor intramuraal zorgvastgoed in 2012 is het tarief conform afspraak met de NZa netjes geïndexeerd met 2,5%. In 2019 is hier een toeslag op gekomen van 0,18% voor duurzaamheid. Er zijn twee herijkingmomenten geweest, waarbij de NHC naar beneden is bijgesteld. Hiermee rekening houdend is de NHC de afgelopen 10 jaar met meer dan 25% gestegen.

De kosten om te bouwen zijn de afgelopen 10 jaar meer dan het dubbele gestegen! Juist de afgelopen jaren is dit verschil – wat overigens al vanaf de invoering van de NHC bestaat – flink gegroeid. De eerste periode na invoering van de NHC was er wel enige compensatie, doordat de bouwkosten relatief laag waren. De twee periode is dit gat gecompenseerd door lage rente (en hiermee lagere rendementseisen). Nu zijn de bouwkosten zeer hoog en is bouwen voor de zorg een erg grote opgave geworden.

Uitdaging

Om de mogelijkheden voor bouwen in kaart te brengen en af te zetten tegen de NHC-vergoeding worden kengetallen gehanteerd. Voor de invoering van de NHC werden kengetallen gepubliceerd in de Bouwkostennota’s door het (toenmalig) Bouwcollege in het kader van de regulering van het zorgvastgoed. Zijn deze kengetallen, na indexering, nog bruikbaar?

Wie in deze periode de bouwkosten van een vastgoedproject moet ramen, dient zich het volgende af te vragen:

1. Van welke kostenontwikkeling gaan we uit? Van de zogenaamde ‘structurele kostenontwikkeling’ van BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen), de toename van de kosten voor lonen en materialen, of van de zogenaamde ‘conjuncturele kostenontwikkeling’ en de invloed van de marktwerking?
2. Wat is de invloed op de bouwkosten van de gewijzigde samenstelling van gebouwen voor de zorg, als gevolg van de BENG-eisen en gasloos (all-electric) bouwen op de beschikbare kengetallen voor de bouwkosten?
3. in welke mate heeft de ontwikkeling van de NHC-vergoeding, de ontwikkeling van de bouwkosten gevolgd en welke impact heeft deze ontwikkeling op de financiële haalbaarheid van nieuwbouw?

Kostenontwikkeling

AAG heeft op basis van diverse data de kostenontwikkeling in de zorg onderzocht, waarmee we een beeld voor 2025 kunnen geven. De data zijn verwerkt in onderstaande grafieken.

                                                     

In grafiek 1 is de indexering volgens het BDB opgenomen, samen met de index van TNO Zorg en Bouw (voorheen Bouwcollege). De grafiek laat zien dat volgens de BDB de ‘structurele’ kostenontwikkeling tussen 2010 en eind 2024 circa 51,4% is geweest, dat is circa 2,85% per jaar.

De ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling is in deze periode ca. 63,6% geweest. Gemiddeld was de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling in de periode 2010-2024 circa 3,4% per jaar.

Prognose – januari 2025
De per september 2024 door BDB afgegeven prognose (voorlopige cijfers) laat in de periode januari 2024 – januari 2025 een lichte toename (+0,5%) van de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling zien. Dit als gevolg van de neerwaartse invloed van de huidige conjunctuur. De ‘structurele’ kosten (arbeid + materialen) nemen in deze periode namelijk met 2,2% toe ten opzichte van het niveau van januari 2024.

Prognose – januari 2026
De per september 2024 door BDB afgegeven prognose (voorlopige cijfers) laat in de periode januari 2024 – januari 2026 een toename (+5,2%) van de ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling zien. Dit als gevolg van de neerwaartse invloed van de huidige conjunctuur. De ‘structurele’ kosten (arbeid + materialen) nemen in deze periode namelijk met 5,9% toe ten opzichte van het niveau van januari 2024.

Investeringskosten per januari 2025

Vanuit deze benadering komen, voor de ouderenzorg / verpleeghuis – groepswonen, de bouwkosten uit op circa € 3.030,- per m2 bvo (bruto vloeroppervlakte); volgens het prijspeil van januari 2025 en de investeringskosten (inclusief grondkosten) op circa € 3.666,– per m2 bvo inclusief BTW (grafiek 2). Deze theoretische benadering wordt bevestigd door de resultaten van recent aanbestede projecten.

Nieuwe initiatieven vanaf 2025 – kostenontwikkeling

Projecten waarvan de Businesscase in het eerste kwartaal van 2025 nog in ontwikkeling is, zullen – ook bij een vlotte besluitvorming en planontwikkeling – pas aan in het tweede kwartaal van 2026 tot prijsvorming/aanbesteding komen. De bouw zal dan in het derde kwartaal van 2026 kunnen starten. Er kan in dat geval sprake zijn van oplevering in ingebruikname in het vierde kwartaal van 2027 en aanvang van de exploitatie begin 2028. Er dient dus een aanname te worden gedaan voor de prijsontwikkeling vanaf januari 2025 tot het moment van prijsvorming, een periode van circa 1,5 jaar.

Indien uitgegaan wordt van voortzetting van de huidige ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling zal er sprake zijn van een kostenontwikkeling van circa 3,9%.

Ontwikkeling huisvestingvergoeding

Wanneer de exploitatie begin 2028 aangevangen kan worden is de NHC jaarlijks (maximaal) met 2,5% geïndexeerd, terwijl op basis van de gemiddeld ‘structurele + conjuncturele’ kostenontwikkeling (in de periode 2010-2024) sprake is vaneen kostenstijging van circa 3,4% per jaar.

Het NHC-tarief staat – in de huidige marktsituatie – niet toe dat we met de gangbare uitgangspunten met betrekking tot het rendement en de exploitatieperiode tot een financieel haalbaar project komen.

Wie nu wil bouwen op basis van de NHC-vergoeding zal zich niet alleen dienen te beraden op de omvang en de bouwtechnische samenstelling van de nieuwbouw, maar ook op het beoogde rendement en de exploitatieperiode.